Tomado de: La Vorágine
Los negocios turbios de Hitos Urbanos, empresa de la que es socio Álvaro Rincón, esposo de Marta Lucía Ramírez, van desde la construcción de un edificio en un prestigioso sector de Bogotá, en alianza con un narcotraficante, hasta la edificación de un hotel que violó el Plan de Ordenamiento Territorial de San Andrés y la apropiación de una playa pública que luego les vendieron a los accionistas del Grand Sirenis, el proyecto hotelero más ambicioso de la isla.
A pesar de que Hitos Urbanos alega la propiedad del embarcadero Tonino’s Marina, predio ubicado al frente del hotel Grand Sirenis que será la futura playa privada del complejo, hay un documento que demuestra que ese lugar no puede tener propietarios. Se trata del estudio que hizo un banco de la matrícula inmobiliaria de la playa que les vendieron a los inversionistas del proyecto.
Hitos Urbanos asegura que, en efecto, hay 540 metros cuadrados de Tonino’s Marina que son un bien de uso público, pero que hay otros 3.672 metros cuadrados que les pertenecen y que por tanto ni ellos ni los dueños originales se han robado ninguna playa. El documento, secreto hasta hoy, revela que los 4.212 metros cuadrados son un bien de uso público y no pueden tener propietarios.
La matrícula de la futura playa es la 450-5306, se abrió el 29 de diciembre de 2009 y se encuentra activa. Los expertos del banco concluyeron que los vicios de esta propiedad vienen desde las dos primeras escrituras de 1966 y 1967 y que, en esta última, el entonces presidente de la República transfirió tierras que nacieron con el relleno de un pantano: “Entonces se concluye que la inscripción de esa escritura corresponde a la de un acto de transferencia de un derecho incompleto que se hizo a favor de una persona (Ente Territorial), por parte de quien carecía de dominio sobre determinado inmueble”.
Y añade: “Consecuentemente NO se constituye propiedad; no permite ejecutar actos de señor y dueño tales como enajenar el derecho real de dominio, englobar, constituir servidumbres, propiedad horizontal, entre otros. Para su saneamiento se requiere de escritura pública, decisión judicial o administrativa en los términos legalmente establecidos, según el caso”.
La playa fue usurpada por Adalberto Gallardo, quien fue el intendente que contrató en los años sesenta el relleno de unos pantanos y luego se adjudicó las tierras que de allí nacieron, con unas jugadas que se mantuvieron en el tiempo y que pasaron de escritura en escritura, hasta la octava, la de 2017 que le dio la posesión a Hitos Urbanos de un bien de uso público.
“Y para nada importa que en acto posterior (EP # 840/67 Notaría 10 Bogotá) se dijese que transfería al ente territorial el derecho de dominio o propiedad, pues nadie puede transferir más derechos de los que tiene, pues se itera, de una declaración unilateral de posesión no surge el derecho real”, continúa el análisis bancario, hasta ahora oculto.
A los vicios de las primeras escrituras, que le dieron propiedad de la playa a la familia más poderosa de San Andrés, los Gallardo, se suman dos disposiciones legales que demuestran la ilegalidad, hasta ahora no investigada por la Fiscalía, de la posesión de la playa del Grand Sirenis: “El predio conforme sus linderos y medidas, linda por el sur con el Mar Caribe en extensión de 114,50 metros. Aparece que como se indicó, corresponde a una venta de posesión (no tenía título la enajenante-permutante), al indicarse que el predio linda con el mar, se trata de un hecho relativo a zona de uso público como son las playas, las cuales son bienes imprescriptibles e inalienables y sabido es que ningún predio particular linda con el mar”, según el artículo 83 del Decreto 2811 de 1974 del Código Nacional de Recursos Naturales Renovables y de Protección al Medio Ambiente, que sentencia que “una faja paralela a la línea de mareas máximas hasta de treinta metros de ancho —tenga o no playa— es un bien inalienable e imprescriptible del Estado; y no existe un derecho adquirido por particulares”.
La segunda disposición está consignada en el artículo 166 del Decreto Ley 2324/84 que establece: “Las playas, terrenos de bajamar y aguas marítimas son bienes de uso público, por lo tanto, intransferibles a cualquier título a los particulares quienes solo podrán obtener concesiones, permisos o licencias para su uso y goce de acuerdo a la ley y las disposiciones del presente Decreto. En consecuencia, tales permisos o licencias no confieren título alguno sobre el suelo ni subsuelo”.
Las escrituras
El 29 de marzo de 2022, Caracol Radio publicó las escrituras de la playa usurpada por los Gallardo y que ahora hace parte del inventario empresarial de la familia vicepresidencial. En ese momento, la investigación periodística no conocía el documento secreto que elaboró el banco, y que ahora permite entender la gravedad de la forma en que se elaboraron las ocho escrituras.
La primera escritura de esa playa es la 350 de 1966. Dice textualmente que la Intendencia Nacional de San Andrés es la dueña absoluta de los terrenos recuperados por el relleno: la playa nació en 1966 gracias al relleno de un pantano que contrató la Intendencia de San Andrés en 1964 por 26 millones de pesos, unos 30.000 millones de pesos a plata de hoy.
La segunda escritura es la 840 de 1967. En esta, el entonces presidente Guillermo León Valencia, en nombre de la Nación, le transfirió oficialmente las tierras recuperadas por el relleno a la isla de San Andrés. En total fueron unos 140.000 metros cuadrados, entre los que se encuentra la futura playa del Grand Sirenis.
En la escritura 37 de 1972, el intendente Pablo Casas Santofimio le entregó el predio a través de una “permuta onerosa” al representante a la Cámara Adalberto Gallardo Flórez, quien fue el que contrató el relleno del pantano cuando fue intendente (1962-1965).
En el intercambio de bienes que exige una permuta, la Intendencia de San Andrés le entregó al entonces congresista un predio de 3.960 metros cuadrados: la playa del Grand Sirenis. Adalberto Gallardo, por su parte, le entregó a la isla de San Andrés unas bodegas de 2.040 metros cuadrados que eran propiedad de la misma isla. Adalberto Gallardo le entregó a San Andrés algo que ya le pertenecía a San Andrés.
La cuarta escritura es la 117 de 1977. En este documento el intendente Zacarías Williams Pomare canceló una condición de la escritura de 1972 que decía que Gallardo no podía construir nada diferente a parques o zonas verdes.
Con la escritura 841 de 1981, Adalberto Gallardo le vendió la propiedad a Gallardo y Cía. por 36 millones de pesos. Según la escritura, es un predio de 8.213 metros cuadrados, incluyendo la playa del Grand Sirenis y otras edificaciones que allí levantaron los Gallardo.
La sexta escritura es la 795 de 1988. En este documento la familia Gallardo informó que este predio fue adquirido por vía judicial a través de una figura denominada “prescripción adquisitiva extraordinaria del dominio”. Esto quiere decir que, como no tenía un título para demostrar la propiedad, Adalberto Gallardo la legalizó ante un juzgado en 1982.
Dos décadas después de la anterior actuación notarial, según la escritura 2169 de 2009, se constituyó la Fiducia Mercantil para el proyecto del Grand Sirenis. En este negocio participan la familia Gallardo, la Alianza Fiduciaria e Hitos Urbanos.
La última escritura es la 4685 de 2017. En este documento, la familia Gallardo le entregó a Hitos Urbanos la playa que está al frente del proyecto hotelero y que, según la Dirección General Marítima (Dimar) y Everth Hawkings, actual gobernador de San Andrés, es pública: “Si ellos tienen alguna escritura de ese terreno, eso va en contravía de la norma”. Eso lo decía Hawkings en campaña y hasta el 25 de abril de 2022, día en que el presidente Ivan Duque, acompañado de la vicepresidenta y canciller Marta Lucía Ramírez, viajaron a la isla. Unos días antes en Caracol Radio había sido publicada la investigación de la playa usurpada. Después de esa visita, Hawkings salió a defender el proyecto hotelero.
Ramírez le dijo a esta investigación periodística que al inicio del gobierno, en 2018, le manifestó al presidente Duque que se abstendría de acompañar los temas de San Andrés. Sin embargo, en menos de dos meses a la vicepresidenta se le olvidó su promesa, pues el 21 de octubre de 2018 acompañó al almirante Juan Franciso Herrera a su posesión como gobernador encargado de San Andrés. La vicepresidenta dijo que se trató de una petición de la ministra del Interior.
Pero esa no fue la única vez que Ramírez coincidió con el almirante Herrera, a pesar de haberle prometido al presidente Duque no inmiscuirse en los asuntos de la isla. El 23 de marzo de 2019 la vicepresidenta trinó: «San Andrés tiene todo el apoyo de este gobierno, el Presidente @IvanDuque nos ha delegado a varios funcionarios para trabajar por esta maravillosa isla».
Lo curioso es que al mes de esa última reunión de la vicepresidenta con el almirante Herrera, la Gobernación de San Andrés emitió una resolución para subsanar las irregularidades de la licencia del Grand Sirenis. No obstante, Ramírez insistió en que nunca ha utilizado sus funciones como vicepresidenta para favorecer a la empresa de su esposo, de la que ella también es accionista.
La historia ya contada
En el proyecto hotelero del Grand Sirenis participa Hitos Urbanos, empresa de la que es socio Álvaro Rincón, esposo de la vicepresidenta y canciller Marta Lucía Ramírez, quien es a su vez accionista de la constructora. En este multimillonario proyecto acompañan a Rincón la Alianza Fiduciaria, hoteles Oxo, y el ‘clan Gallardo’, la familia más poderosa de San Andrés, miembro del Partido Liberal y socios políticos del capturado senador Mario Castaño.
Las anomalías del proyecto no se quedan solo en la playa. Hitos Urbanos obtuvo la licencia de construcción en 2016 con vicios que luego subsanaron con una área de compensación. En San Andrés, los edificios solo pueden tener seis pisos, y las torres que construyó Hitos tienen alturas que equivalen a once.
La fórmula para subsanar esa irregularidad permite que el POT se siga violando impunemente. Se llama principio de neutralidad: si ya otros edificios en San Andrés tienen más de seis pisos, ¿por qué este no? Es así como cualquier constructora sobrepasa la altura y le entrega una área de compensación a la ciudad para subsanar. El problema es que Hitos obtuvo la licencia de construcción pero no subsanó la violación del POT de la isla.
En 2019, luego de que la Gobernación de San Andrés los obligara, los dueños de Hitos Urbanos decidieron que compensarían a la isla con una cancha y el arreglo de la playa del edificio donde tenían apartamento la vicepresidenta, su esposo y los socios de Hitos Urbanos. Hasta 2021 el apartamento seguía siendo propiedad de la familia Rincón Ramírez, según aseguró Hitos Urbanos.
Pero ni siquiera beneficiando los alrededores de la otra propiedad vicepresidencial, Hitos Urbanos oficializaba el área de compensación y, por ende, la licencia seguía con irregularidades. Solo hasta que Caracol Radio publicó la serie periodística entre marzo y abril de 2022, los dueños del proyecto por fin subsanaron la violación del POT.
Nadie investiga ni responde
El proyecto está a punto de terminar y en los papeles dice que Hitos Urbanos es el dueño de la playa, muy a pesar de que el 19 de abril de 2018, la gobernación de San Andrés emitió la resolución 3384, “por medio de la cual se ordena la restitución de un bien de uso público”.
En esa resolución, la Gobernación dice que desde 2014 la Dimar informó sobre la “violación y ocupación ilegal de un bien de uso público”. Hasta ese año, la familia Gallardo tuvo la concesión de Tonino’s Marina.
La Dirección General Marítima determinó “que el terreno donde funciona Tonino´s Marina se encuentra en una zona de playa marítima bajo la jurisdicción de la Dimar”. También declaró administrativamente responsables a los Gallardo por la ocupación y la construcción no autorizada de los bienes de uso público de la Nación que se encuentran bajo la jurisdicción de la Dimar. Además, fueron sancionados con 10 salarios mínimos.
Eso no es todo. Los socios de Hitos Urbanos construyeron un muelle de embarque y un sendero de acceso al muelle “en cemento en zona de playa y aguas marítimas”. Atravesaron la playa con un sendero en cemento.
La Gobernación de San Andrés le ordenó a la familia Gallardo restituir en 30 días la playa que hoy en día Hitos Urbanos reclama como propia y que ya les vendió a los inversionistas del Grand Sirenis. Esos 30 días se cumplieron en mayo de 2018 y no pasó nada, a pesar de que la resolución decía que si los Gallardo no devolvían la playa, entrarían con la fuerza pública “de ser necesario”.
La respuesta de Hitos Urbanos
Consultados por Vorágine, Hitos Urbanos respondió a través de su gerente, Juan Camilo Ochoa: “Respecto a la pregunta que me formuló el día de ayer, es necesario reiterarle que la sociedad que represento no ha participado en ‘usurpación’ de playa o bien de uso público alguno, y que el proyecto hotelero Grand Sirenis se desarrolló sobre inmuebles susceptibles de propiedad privada, como se extrae de los mismos títulos del inmueble y los distintos pronunciamientos emitidos por las autoridades competentes”.
Ochoa admitió que el documento secreto que revela Vorágine en esta investigación es real: “constituye la opinión de un profesional del derecho y no comporta el pronunciamiento de una autoridad competente que ponga en tela de juicio la naturaleza de los inmuebles objeto de la opinión legal emitida, amén de su carácter confidencial dada la garantía constitucional de reserva que, en este caso, desafortunadamente fue desconocida. Darle un alcance distinto a un estudio de títulos es, a lo menos, ligero e infundado”.
A Hitos Urbanos no le satisfizo el estudio que hizo el banco y buscó otras opiniones que le fueran favorables a sus intereses económicos: “En el caso particular, el estudio fue objeto de una validación interna y del equipo de abogados de la compañía, del que resultó que se arribaron a conclusiones equivocadas por no tener en cuenta la totalidad de los antecedentes de tradición del predio, por lo que se resolvió no difundir un documento con afirmaciones erradas y carentes de asidero jurídico”.
Los empresarios omitieron comentar en su respuesta las dos disposiciones legales que les prohíbe a los privados apropiarse de playas, como reposa en el informe bancario secreto revelado por Vorágine: “una faja paralela a la línea de mareas máximas hasta de treinta metros de ancho —tenga o no playa— es un bien inalienable e imprescriptible del Estado; y no existe un derecho adquirido por particulares”. La segunda es aún más potente: “Las playas, terrenos de bajamar y aguas marítimas son bienes de uso público, por lo tanto, intransferibles a cualquier título a los particulares quienes solo podrán obtener concesiones, permisos o licencias para su uso y goce de acuerdo a la ley y las disposiciones del presente Decreto. En consecuencia, tales permisos o licencias no confieren título alguno sobre el suelo ni subsuelo”.
No es posible entender que, para Hitos Urbanos, 540 metros cuadrados sí sean un bien de uso público y los otros 3.672 metros cuadrados que comparten las mismas características descritas en las disposiciones anteriores no lo sean. Los 4.212 metros cuadrados de Tonino´s Marina y la futura playa del hotel vicepresidencial son de todos los colombianos. Así ninguna autoridad judicial lo haya decidido, el documento secreto que quiso ocultar la constructora así lo demuestra.
