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En la urbanización Mirador del Colibrí, situada a un costado de la avenida La Romelia – El Pollo, conformada por confortables casas de dos plantas con parqueadero privado y amplias zonas sociales y recreativas, resulta bien difícil conseguir una propiedad por menos $350 millones. Sin embargo, hasta ahora tales predios figuraban como “lotes sin construcción” en zona rural.
Y una situación similar se presenta, por ejemplo, en la Comuna Dos en donde se han levantado urbanizaciones, conjuntos cerrados y edificios residenciales, aunque este sector seguía apareciendo en el catastro municipal como zona rural. En general, en muchos puntos de Dosquebradas aparecen predios que a la hora de pagar el impuesto predial se identifican como “lotes sin construcción”, aunque allí hay edificaciones de un alto valor catastral y comercial desde hacen varios años. De igual manera, numerosos dueños de inmuebles le han construido una o dos plantas más a sus casas o le han cambiado de vocación y ahora son predios comerciales, pero quieren seguir pagando por debajo del valor real y actual de sus propiedades.
Situaciones como éstas quedaron en evidencia en desarrollo de la labor de organización y actualización catastral que adelantó el Área Metropolitana Centro Occidente, AMCO, en su condición de administradora del Catastro Metropolitano, el cual fue puesto en marcha por los anteriores alcaldes Juan Pablo Gallo de Pereira, Fernando Muñoz de Dosquebradas y Javier Ocampo de La Virginia.
Las causas
La última actualización catastral en Dosquebradas se había hecho en el 2010, lo que significa que tenía un atraso de 12 años, aunque el artículo 5º de la Ley 14 de 1.983 es clara al indicar que las administraciones municipales deben hacerlo cada cinco años.
Y, para completar, el Plan de Ordenamiento Territorial, POT, también está desactualizado y presenta un atraso de 20 años, aunque en este caso las leyes especifican que se debe actualizar cada 12 años. En esta administración se está avanzando en la tarea de poner el POT a tono con la realidad, aunque el proyecto fue devuelto tanto por el Área Metropolitana y por la Cárder, como autoridad ambiental, ante la necesidad de identificar las zonas de riesgo no mitigables y las zonas de riesgo mitigables en los nueve centros poblados del área rural.
A estas dos circunstancias se suma al hecho de que los propietarios de inmuebles -de manera irregular- no reportan a la Secretaría de Haciendo las ampliaciones en sus predios o, incluso, la construcción de urbanizaciones o edificios para mantener el estatus de “lote sin construcción” para evadir el pago de los impuestos que en justicia le corresponden.
Realidad catastral
Así que todos estos factores se conjugaron para crear una situación irreal en materia de catastro en este municipio, en donde el ejercicio realizado por el AMCO permitió detectar predios sin actualizar por valor de 5.30 billones de pesos, una cifra casi el doble del anterior avalúo de todo el municipio.
Dosquebradas, hasta antes de la actualización del avalúo tenía un valor de 3.82 billones de pesos, el cual se ajustó ahora a 8.52 billones (un incremento de 5.30 billones, fruto de los cambios, modificaciones, ampliaciones y construcciones nuevas que se hicieron en los últimos 12 años). A su vez, el avalúo comercial de la totalidad del municipio se estima en 12.88 billones de pesos.
Hoy Dosquebradas tiene identificados 73.641 predios con un área construida de 7.057´000.000, mientras que antes eran solo 57.641 es decir 16.000 inmuebles menos. De ese total, el 93% son inmuebles residenciales, el 3.5% de comercio, 3% oficinas 3%, 2.1% industria 2.1%, 1% construcciones escolares 1% y el 0.9% otros.
Casos patéticos
El director del AMCO, Nicolás Albeiro Betancourt, ante los cuestionamientos que desde distintas orillas se han hecho sobre el tema, respondió que el avalúo catastral no se puede satanizar y que muchas personas se benefician de él. Y, ante todo, indicó que se avanza hacia una realidad de equidad tributaria que va a permitir que quienes más tienen y que hasta ahora escudaban sus edificios y urbanizaciones bajo la figura de “lotes sin construcción” paguen lo que realmente les corresponde. Esto es equidad tributaria: que casas por valores superiores a los $600 millones paguen sobre su valor real.
“Había bodegas que aparecían como casas de habitación o apartamentos y eso se presentaba en todos los sitios, en especial en la Comuna 2 (Japón, Frailes, Las Violetas, en la Comuna 5 (La Pradera, Santa Mónica), en la Comuna 10 (La Romelia)”, explicó Betancourt.
En el caso de Molivento, urbanización situada muy cerca del Centro Administrativo Municipal, CAM, también aparecía como lotes rurales, dado que Dosquebradas no tiene actualizado el POT. Allí se estructuró un plan parcial que apenas se logró incorporar en noviembre de 2.021 certificado por Planeación Municipal, para que esta zona pasara de su condición de rural a urbana, situación que no se ha logrado regularizar en otras áreas como es el caso de los desarrollos urbanos de sectores como Frailes.
A la par con eso, se identificaron nuevas zonas geoeconómicas por ejemplo en La Pradera, en especial en la avenida central, en donde casi todas las construcciones el primer piso están dedicadas a locales comerciales y donde viviendas de una planta ahora son edificios de cuatro o cinco pisos con diferentes destinos económicos: comercial, industrial y residencial.
“Es claro que hay inmuebles o casas que no presentan cambios ni en su uso ni en su destino, situación que se está revisando para darles el verdadero valor catastral, así como también atendiendo los reclamos de quienes se sienten vulnerados en sus derechos”, precisó el director del AMCO.
Ventajas del Catastro
Como lo anota el funcionario, este proceso va mucho más allá de entregarle al municipio un catastro actualizado. También comprende temas como la tecnología, la red geodésica, la ortofotografía urbana a escala 1 a 1.000 (antes era escala 1 a 5.000) con máximo nivel de detalle, la actualización de la cartografía y la interoperabilidad que ofrece la plataforma IDEAMCO con entidades públicas y privadas, como las Notarías, Curadurías y Oficinas de Registro. “No solo son los avalúos catastrales, esto permite la planificación ordenada del territorio, la identificación de las zonas de riesgo no mitigables y las mitigables, la seguridad jurídica de los predios y la equidad tributaria”, dijo Betancourt.
Recordó además que este proceso comenzó en el 2.020 con las tareas de pre-reconocimiento a todo el municipio en donde se detectó la necesidad de visitar 14.000 predios para poder identificar las zonas económicas, las cuales evidencian que Dosquebradas es un municipio industrial, turístico y comercial con hoteles, centros comerciales, centros de juegos, restaurantes y discotecas. “Reitero que catastro no son únicamente impuestos y que tiene gran cantidad de elementos que le sirven a la comunidad y a la administración para tomar decisiones”, dijo Betancourt.
Alivios tributarios
La Alcaldía de Dosquebradas puso en marcha una serie de alivios para los contribuyentes del impuesto predial, a fin de facilitar los recaudos y favorecer a los dueños de inmuebles. Estos consisten en un descuento del 20% sobre el valor a pagar para quienes cumplan esa obligación antes del 13 de mayo, del 15% hasta el 3 de junio y 10% pagos hasta 1º de julio. Además, para la liquidación del impuesto predial la tarifa se aplicará sobre una base gravable del 60% del avalúo catastral actual.
Además quienes crean que el proceso de actualización no está ajustado a la realidad, pueden presentar sus reclamaciones ante la Secretaría de Hacienda Municipal.
