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martes, septiembre 22, 2020

¿Un arrendatario puede tomar posesión del inmueble?

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EL TIEMPO y la Universidad Libre se aliaron para brindarles a los usuarios asesoría legal con los expertos de la Facultad de Derecho.

En esta entrega de Consultorio Jurídico le contamos lo que debe saber respecto a la posesión de un bien: en qué casos se puede dar, los requisitos, y algunos mitos sobre la posesión y los arrendamientos.
Al final del artículo encontrará el formulario donde puede dejar su pregunta sobre este o cualquier otro tema legal.

¿Es posible que si un arrendatario de un apartamento al completar los años y demás requisitos tome posesión del bien?

Mientras una persona pague arriendo a otra no se puede considerar poseedor a pesar de que pasen más de 10 años. Mientras se reconozca a otra persona como la encargada del mantenimiento del bien, del pago de impuestos y de velar por que el inmueble se encuentre en buenas condiciones para habitar, el arrendatario no será considerado poseedor del bien.

Para que un arrendatario sea considerado poseedor tiene que mutar el título. Jurídicamente se conoce con el nombre de interversión del título, esto es: tiene que comportarse como señor y dueño de la casa, apartamento o finca. Tiene que comenzar a pagar los impuestos, dedicarse al mantenimiento del inmueble y hacer todas las actividades sin que exista ningún tipo de reclamo por parte del propietario. (Lea también: ¿Un arrendatario puede subarrendar el inmueble sin mi autorización?)

A partir de que la persona comienza a realizar actos de señor y dueño sobre el inmueble deja de ser arrendatario y se convierte (muta) en poseedor del bien. Después del tiempo previsto en la ley para la prescripción extraordinaria podrá ir donde el juez para que se declare en una sentencia que el poseedor ha adquirido la propiedad por el modo de la prescripción, siempre y cuando no haya recibido ningún reclamo judicial por parte de otra persona que tenga un mejor derecho. (Le recomendamos leer: ¿Es posible recibir la devolución del dinero cotizado a pensión?)

¿Cuándo se pierde el derecho a la propiedad?

El derecho de propiedad se pierde cuando es voluntad del propietario terminar con este derecho: ya porque vende o regala el bien a otra persona o cuando no está interesado en su inmueble y decide abandonarlo para que otra persona ocupe o explote económicamente el bien.

El solo paso del tiempo no extingue el derecho de propiedad. En principio podemos indicar que la propiedad es un derecho perpetuo. (Le puede interesar: ¿Me pueden embargar el sueldo por no pagar una deuda?)

No obstante, cuando una persona abandona voluntariamente un bien corre el riesgo de que otra persona comience a hacer actos de señor y dueño sobre ese inmueble. El que llega a hacer actos de señor y dueño es el poseedor quien puede convertirse en dueño después de diez años, siempre que demuestre sus actividades sobre el inmueble.

En caso de que un heredero viva en un bien, tras cumplir los requisitos como vivir 10 años en el inmueble y demás, ¿puede tomar posesión?

La posesión hereditaria o posesión legal no autoriza a un heredero para que venda o regale el inmueble. Debe esperar a que se realice el proceso de sucesión por vía notarial o ante un juzgado.

Para que un heredero pueda comenzar a poseer un bien debe demostrar actos de señor y dueño: debe pagar los impuestos, debe hacer mejoras, debe velar por el mantenimiento del inmueble, todo esto sin que haya intervención de los demás herederos. (Le sugerimos leer: ¿Puedo terminar un contrato de arrendamiento sin pagar multa?)

En consecuencia, si un heredero quiere excluir a los demás herederos de lo que pueda corresponderles sobre un determinado bien tendrá que hacer actos de señor y dueño; además, que los demás herederos no le hagan el reclamo por la vía judicial durante los próximos diez años.

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Estas son las respuestas a las preguntas del público Quiero tramitar el divorcio pero mi pareja no está de acuerdo, estoy independizado hace 6 años hay dos propiedades en la que yo vivo tiene parte y en la que mi esposa vive no porque fue una herencia de mi madre y la tenía un hermano y él me dio mi parte con escritura. Y se aclaró ahí en una clausula que ella renuncia. ¿En un eventual proceso contencioso ante un juez ella puede alegar derecho de posesión por haber vivido muchos años en esa propiedad?

 Existe una figura que contempla el Código Civil en su artículo 2518 PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA. Se gana por prescripción el dominio de los bienes corporales, raíces o muebles, que están en el comercio humano, y se han poseído con las condiciones legales.

Debemos tener en cuenta que el bien inmueble donde se encuentra viviendo es una herencia, en el artículo 2350 del Código Civil establece la suspensión de la prescripción ordinaria, para que se cumpla debemos tener en cuenta 2 requisito: posesión regular no interrumpida, durante el tiempo que las leyes requieren, para los bienes raíces el tiempo es de 5 años, y que además proceda de justo título y haya sido adquirida de buena fe
Sin embargo, volviendo al artículo 2350, este  establece la suspensión de la prescripción ordinaria entre el heredero beneficiario y la herencia. Por último, para que alegue la prescripción ordinaria sobre el bien inmueble debe cumplir los requisitos anteriormente mencionados. Acerca del divorcio debe actuar por medio de un abogado. Si los cónyuges no están de acuerdo, y uno de ellos pretende divorciarse, necesariamente debe acudir al juez de familia, recuerde que las causales de divorcio se encuentran en el artículo 154 del Código Civil.

El contratista que construyó la Urbanización dejó obras inconclusas que perjudican a todos los residentes . La empresa se declaró en quiebra ; la demanda está instaurada Hay un lote de la empresa en el cual se construirían unos locales comerciales , lo cual no se hizo . ¿Puede el consejo de administración tomar posesión del lote mientras avanza la demanda?

El consejo de la administración es un organismo creado para servir como intermediario entre copropietarios y el administrador, que para el caso en contexto es de constitución obligatoria, dado que se destinaría el lote a uso comercial, sus facultades pueden son otorgadas siempre que no sean contrarias a la ley.

Debe tenerse en cuenta  que el fin de la posesión es adquirir la propiedad de el o los bienes, y que adicionalmente, el consejo de la administración NO representa a los copropietarios o residentes ante autoridades judiciales o terceros, dado que sus funciones están limitadas a gestiones de orientación, coordinación y asesoría a la administración de turno, por tanto, dando respuesta, el consejo de la administración no podría tomar posesión del bien durante el transcurso del proceso. Si la demanda a que en su consulta se refiere es por incumplimiento de contrato, puede usted realizar las acciones pertinentes en contra de la constructora por medio de medidas cautelares.

Uno de los cónyuges siendo soltero adquirió una casa, un vehículo, y electrodomésticos, 5 años antes de casarse. En el año 2017 Se casaron por lo civil y viven en la casa que adquirió el cónyuge. Si uno de los cónyuges pide el divorcio, ¿ Los bienes mencionados entran en la liquidación de la sociedad conyugal? ¿ En que proporción ?  Si fallece el dueño de los bienes, quienes heredan ?  Si fallece el cónyuge que no es dueño de la casa, y este tiene hijos de otro matrimonio, estos hijos heredan?

Respecto a su consulta es preciso definir que la sociedad conyugal es una sociedad de bienes, es decir, el patrimonio social existente entre los esposos. Lo primero que se debe tener en cuenta es  cuales son los bienes que no hacen parte de la sociedad conyugal, aquellos bienes que obtenga uno solo de los cónyuges por donación, herencia, legado, por cualquier otro título gratuito o por don de la fortuna, o los bienes inmuebles que fueron adquiridos antes de formar la sociedad conyugal; puesto que estos no se obtuvieron como resultado de los esfuerzos de ambos cónyuges.

Según el artículo  1781 del código civil,   hay que aclarar que los salarios, frutos y bienes adquiridos a título oneroso etc., deben ser adquiridos durante el matrimonio para que hagan parte de la sociedad conyugal; los bienes muebles que los cónyuges adquirieron antes del matrimonio por lo general entran, en general se adjudica los bienes separados al cónyuge que los tiene originalmente. Sin embargo, se puede dividir los bienes separados si:
1. El otro cónyuge ayuda con la obtención, mejoría o expansión del bien; o lo que legalmente y en términos jurídicos se conoce como gananciales.
2. La parte de los bienes matrimoniales del otro cónyuge no es suficiente para cumplir con las necesidades de ese cónyuge.
Por ejemplo: su cónyuge fue propietario de un casa antes de su matrimonio. Durante el matrimonio, usted hizo arreglos en el hogar que aumentaron el valor de la propiedad. Es posible que usted tiene derecho a parte del valor de la propiedad, o por lo menos parte del aumento de valor (gananciales), así como las rentas o frutos que se perciban de estos bienes.
Los bienes separados también se pueden convertir en bienes matrimoniales si se usa regularmente para propósitos matrimoniales o si se pone en una cuenta bancaria en conjunto.
En cuanto a la segunda pregunta; le puedo indicar, Si usted y su cónyuge no pueden ponerse de acuerdo sobre cómo dividir sus bienes, el juez lo decidirá. La ley de Michigan requiere que jueces dividan los bienes de manera justa. En general “justo” significa que cada persona recibe alrededor de la mitad de todo. Pero, en algunos casos, un juez puede decidir que es justo dividir los bienes matrimoniales de otra manera.

Sus bienes se pueden dividir en partes no iguales si una persona tiene más culpa en el divorcio o si una persona necesita más bienes. A veces una persona recibe más bienes matrimoniales, pero también es responsable por más de las deudas matrimoniales.
Tercero respecto al si uno de los cónyuges muere siendo dueño de los bienes, cuando uno de los cónyuges fallece, le puedo manifestar que la sociedad conyugal se liquida, ya que normativamente esta es una de las causales para liquidar la sociedad conyugal, por lo que si el bien inmueble se adquirió antes del matrimonio, este no entra dentro de mencionada liquidación, sólo entrarían lo que denominamos como gananciales, anteriormente explicado, siendo esto así el inmueble pasaría a manos de sus herederos.
Respecto a su cuarta pregunta no heredarían los hijos del cónyuge fallecido, ya que este bien no hace parte de los bienes en cabeza del causante.

Unos familiares adquirieron una Finca, hubo una promesa de compraventa y el predio se pagó, según lo acordado por las partes, sin embargo no se firmaron las escrituras. La finca fue ocupada por mis familiares hace 14 años, pero fueron desplazados por grupos subversivos. Ahora que mis familiares desean recuperar la finca, los hijos de los anteriores dueños señalan que ésta les pertenece, ya que su madre murió y su padre es interdicto. Mi pregunta es: si se tienen los recibos de la venta de la finca, 2- Declaración juramentada de la anterior dueña del predio ante Notaría de que la vendió libremente, 3- Recibos de pago de impuestos mientras duró la posesión, 4- Declaraciones de vecinos sobre la posesión de la finca ¿se puede aspirar a recuperar la finca, so pena que Restitución de Tierras les concedió el predio a los hijos de los anteriores propietarios, desconociendo que en el 2010 se inició ante esta Corporación por parte de mis familiares el proceso de restitución del predio?

La restitución de tierras es el derecho que tienen las víctimas a que se les devuelva su predio cuando este fue despojado o abandonado a causa del conflicto armado. La ley de Víctimas no sólo busca devolver la tierra con su respectivo título de propiedad, sino también mejorar sus condiciones socioeconómicas para una vida más digna.

En el caso que nos pone de presente sus familiares,  quienes pretendian adquirir el bien,  inmueble no son los propietarios ya que aunque realizaron una promesa de compraventa no cuentan con la escritura pública para una persona se le acredite como propietario deben tener una escritura pública, una resolución del Incoder o del Incora o una sentencia de un juez que luego fue registrada ante las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos. Es decir para que una persona sea propietaria debe cumplir dos requisitos: tener un título y registrarlo.

Con los documentos que usted nos pone de presente como lo son recibos de pago del tiempo que duro la posesión,la declaración jurada,entre otros .El 2532 del código civil dispone la prescripción adquisitiva extraordinaria esta ocurre transcurridos los 10 años es decir usted cumple con este requisito ya que usted como poseedor “adquiere la pertenencia o propiedad de un bien luego de poseerlo por 10 años o más, y el dueño del bien en este caso los hijos quienes alegan ser propietarios pierden la propiedad si permiten que un tercero lo ocupe en calidad de poseedor por 10 años o más.”

Los hijos quienes vienen a “reclamar el bien inmueble”debieron hacer hacer tal tramite antes de haber transcurrido los 10 años,a través  de la acción reivindicatoria de dominio como no realizaron el tramite en tiempo previsto por la ley su derecho prescribe.

En este orden de ideas ustedes si pueden acceder al proceso de restitución de tierras como poseedores ya que son personas que se creen y actúan como dueñas de un predio, y por tanto lo usan, explotan, pero no tienen el título de propiedad y/o el registro del título ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Vivo en sociedad de hecho no registrada y deseo realizar una separación de cuerpos, no poseemos bienes para partir, de esa convivencia hay 2 hijos menores de edad, quiero tener la tranquilidad que si en un futuro puedo tener algo no lo pierda.

Respecto a su consulta sobre unión marital de hecho, separación de cuerpos y adquisición de bienes fuera de la sociedad, se debe tener en cuenta que a partir de la ley 54 de 1990 modificada por la Ley 979 del 2005, toda comunidad de vida permanente y singular entre dos personas no casadas o con impedimento para contraer nupcias da lugar a la unión marital de hecho, a partir de esto luego de dos años de convivencia ininterrumpida bajo esta figura nace una sociedad patrimonial de hecho, es decir, que los bienes adquiridos durante la relación son compartidos, cuando los interesados o solicitantes se encuentran de acuerdo con finalizar el vínculo podrán presentar dicha solicitud ante un centro de conciliación, notaría o Juez.

Según el numeral 5 del artículo 617 de Código General del Proceso, en el caso específico el centro de conciliación de la Universidad Libre puede llevar a cabo el procedimiento anteriormente mencionado. Sin embargo, se debe entender que por el simple paso del tiempo (2 años), se materializa la separación de cuerpos en concordancia con el artículo 167 del código civil esta separación disuelve la sociedad patrimonial, cuando ocurre esto ninguno de los compañeros permanentes puede alegar en un juicio que tiene derecho a un bien adquirido luego de la disolución.

De igual manera le recuerdo que sus hijos tienen derecho a una cuota alimentaria que debe cobijar todo lo necesario para el desarrollo y formación integral de los menores, es decir, comida, educación, atención médica, vestuario, recreación y habitación. factores a tenerse en cuenta para ello, son los dispuestos en los artículos 129 y 130 de la Ley 1098 de 2006. 

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